现阶段，楼市“凉了”吗？
多数不明所以的吃瓜群众眼中：房市早就已经凉透了，4月份至今，各大网络全部充斥着房产下行的消息，就连一线城市深圳也屡屡曝出“大滑坡降价”的情况。例如“福田区一套优质学校房，从原价3000万元，跌至2500万元依然无人购买”，炒房第一城况且如此的情况下，其他一二线城市境况估计也好不到哪里去。
那么，事实情况真的如此吗？指闻君认为可能恰恰相反。虽然说短期内楼市在平稳着陆，但是整体而言房产销售价格和成交量依然表现出缓慢上升的迹象。根据国家统计局的数据显示，在2021年的9月份，全国房产销售均价为1.01万元/㎡，比起2020年销售均价9860元/㎡，再度上涨。
可以说，虽然说部分城市、部分地区、部分楼盘、部分地段的新房和二手房呈现出销售积压、促销去化的情况，但整体楼市并未闲着，房地产的车轮依然缓慢向前滚动，销售、价格依然在平稳前进。
面对此番情景，不免让人想到了北师大教授董藩的那一番话，董教授始终认为“中国的房地产还有很大的空间，未来北上广深等城市的房子或涨到80万元/平米”，所以教授建议，年轻人买房越早越好，买房越早就等于提前在积累财富，买房晚的人只能眼巴巴看着自己的财富流失。从2021年房产价格“徐徐上升”的趋势来看，董教授这番话似乎是正确的，购房者还在等，但是楼市并没有给你等待的机会。
一、每当这个时候，总有人急切地希望房产税、空置税快点到来。
无房人经常把房产税、空置税当成是“降低房产价格”的法宝。那么，本质上而言，把“房产价格降低和出台房产税、空置税”二者绑在一起，有道理吗？理论上来说，这两个费用确实能对住房的价格起到调节作用，特别是会大幅降低住房空置率。
而我们都知道，住房空置率和价格是正向关系，住房空置率越高就意味着市场上的可用房源数量越少，那么价格自然堆高；相反地，如果住房空置率越低，那就意味着市场上住房释放出的数量越大，这样价格相对降低。房产税如何降低空置率呢？还需要从收费模式说起，根据国际惯例，房产税和空置税，其实是一种财产保有税，只要你持有这套房子，那么就应该按时缴纳响应的费用：
例如：老王手中有5套房子，每一套房子都价值200万元，这5套房子总价值1000万元，在现阶段，老王这5套房子除了物业费之外，一般没有任何成本项目。也正是在这样的“无持有成本”的背景下，炒房客们越发旺盛，手中囤积的房子也越来越多。
不过，让“诸多老王”感到焦灼的其实就是房产税类似的成本项，一旦落地执行，那将直线拉升持有成本，就按照1%计算的话，老王这1000万市值的房子，每年就需要交10万元钱，而随着房产进入平稳期，成本项将越发凸显。
二、房产税什么时候会出现？专家们给出了答案。
经济学者马光远在《马光远：“十四五”期间房产税出台概率大》就直言不讳地指出，在接下来的145期间，房产税到来的可能性很大。马老师说，这项制度的推出其实是一个非常复杂的过程，并不能一蹴而就，需要妥善考虑现阶段房地产各项成本的现实状况，而且要统筹契税等各项费用关系，不能出现重复收取的情况，正是因为如此，所以从立法草案审议到正式颁布法律，需要一定的时间，故而马光远说在上一个五年时期，很多人说回到，他认为不会，但是现在的这个5年期，出台的时机或许真的成熟了。
除了房产学者们的探讨之外，其实财政部也有定调，例如财政部长刘昆在《建立现代财税体制》一文中就曾说道，接下来要积极稳妥推进房产税的进度，该项工作不能一次性全面展开，需要按照分步骤实施的基本原则，首先立法先行、然后重点城市进行率先试点，最后才是全面铺开。8月11日，经济周刊同样撰文《专家：房地产税或年底前出台试点政策，税率不超过1%》再次重提了这一事情，让人们感觉或许年底就要开始试点了。
如果是1%的收取比率的话，影响有多大的呢？算一笔账，100万元的房子，按照社科院《2021年住房报告》预测5.1%的增幅，名义增值5万元，那么再扣除1%费用（1万元），最后名义增值4万元。如果再扣除资金费用等项目，100万元房子或出现财富损失。所以说，房产税对房产持有者，其实影响不算小。
三、房产税没来，“它”先到了，最高20%。
现如今，房产税已经开始小范围试点，距离正式铺开还需要一定时期（少则2-3年，多则4-5年），那么另外一个与之类似的已经到来，那就是房东税。
年初，国家税务局云南省局就发布了《关于个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项的公告》，其中就明确提出，对于个人出租房屋予以收取相应的“房东税”：
1、个人自有或者租入房屋出租给承租人，并取得租金收入，应按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税；2、个人出租住房，减按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。
不止在云南，其实在河北省、湖南省等地区都有类似的相关试点出现。这个“费”究竟是什么意思呢？简而言之就是针对租房获得收益为基数收取的费用，对于那些只购买了1套房的家庭来说，影响几乎没有，因为他们没有房子对外出租，而对于那些手握大量闲置房产或者专门买了很多房子用于出租的人而言，这个收取规则直接降低了自己的收益率。
举个例子，如果你对外出租一套房子，每个月租金为4000元（原来），那么如果按照最高20%收取的话，你需要上交800元/月，这样你的月租金收益就降低至3200元了，大大减少了租金收益率的比例。
有心人会发现，其实这属于“过程费用”，很容易就嫁出去，例如既然房东损失了800元，那么我可以通过增加1000元来弥补我这800元的损失，把租金从4000元提高至5000元，扣费之后净收益还是4000元，对房东无影响。然而事实真会如此吗？指闻君认为不会，要知道，现在各个城市、各个地段的租金其实相对透明，如果一套房子随意抬高租金的话，那么租客会用脚投票，显然这属于捡了芝麻丢了西瓜。
四、新规定下，炒房族会迎来抛售潮吗？
正如前文所说，一旦房产保有的成本项增加，那么很多人势必会评估房产继续保有在手中的收益损失关系，如果收益远低于支出，或者说支出远大于收益的情况下，或许会有更多人把手中的房子赶紧卖掉变现。那么随着这些“房东税”的到来，楼市有可能出现抛售潮吗？指闻君认为不会。
首先，对于房产保有而言，租金收益率总体才3%而已，对收益的贡献度并不算高，所以这20%的比例等于可有可无。其次，即便是租金收益从原来的4000元降低到了3200元，那么对于房东而言，这也是净收益，在房子没有出售的情况下，多出租一天，就可以多换取一点收入。
所以，房东税这只“蝴蝶”并不会影响到太平洋的。
